يتحدث إلى IMI في مقابلة حصرية ، يكشف خان الرئيس التنفيذي لوحدة الحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار في سانت كيتس ونيفيس – عن تفاصيل لم تُنشر من قبل حول ممارسات القائمة السوداء لـ CIU: ما هي أنواع الخصم المسموح بها ، وما هو غير ذلك ، وما هو بالضبط للوصول إلى القائمة السوداء ، وكيف يمكن للمشاركين في السوق الإبلاغ عن الممارسات غير القانونية لإدراج الشركات في القائمة السوداء.
شاهد مقطع التظليل لمدة 3 دقائق أدناه ، أو شاهد المقابلة الكاملة التي مدتها 32 دقيقة في صالة أعضاء نادي IMI.
أجاب خان أيضًا على أسئلة حول كيفية تعامله مع الخداع في إطار خيار العقارات في البرنامج – أخذ المطورين الاستثمار دون بناء أي شيء فعليًا – وحدد الخطوات التي يمكن أن يتخذها الوكلاء والمتقدمون لحماية أنفسهم من تسليم الأموال إلى المشاريع الوهمية.
يشير خان إلى أن المعالجة استمرت إلى حد كبير دون انقطاع أثناء الوباء ، على الرغم من وجود فترة مؤخرًا تأخر فيها العمل لأسباب تتعلق بـ COVID. ويشرح كيف تمكنت الوحدة من التغلب على التحدي وكيف تغيرت إجراءات المعالجة – خاصة فيما يتعلق بالورق مقابل المستندات الرقمية – لتلبية المطالب التي فرضها الوباء.
استبعاد المطورين الذين لا يطورون
يقول خان: “لقد تعلمنا من الماضي” عن التغييرات التي أجروها في العام الماضي أو نحو ذلك لخيار العقارات في البرنامج ، لا سيما فيما يتعلق بقانون الضمان وجداول المدفوعات ، وهو ما يشير إليه تمنع مطوري العقارات الأقل جدية من زيادة رأس المال من خلال البرنامج.
“نحن لا نرى العدد الكبير من المطورين الذين كانوا موجودين في السوق من قبل. نحن نرى عددًا محدودًا من المطورين ، وهؤلاء هم الذين يبنون ، وهؤلاء هم من يبيعون الأسهم “.
عند سؤاله عن ماضي سانت كيتس ونيفيس المتقلب للتطورات الفندقية غير المكتملة لشركة CBI وما يمكن أن يفعله المستثمرون الأجانب لتجنب الاستثمار في العقارات التي لا يتم بناؤها في النهاية ، يقدم خان الإرشادات التالية:
“احصل على وكيل مسجل لدينا. نظرًا لأن هذا يعني أنه قد خضع للعناية الواجبة ، فقد أظهر لنا أنه يقوم بالفحص المناسب للعملاء ، فهو يبحث في AML و KYC. لقد قام أيضًا بالعناية الواجبة بشأن التطوير العقاري الذي يريد بيعه حتى يتمكن من فهم من هو في أي مستوى من البناء “.
كما يجب على المستثمرين أن يطلبوا من الوكلاء أن يعرضوا عليهم مقاطع فيديو توضح مرحلة البناء التي وصلت إليها التطورات المختلفة. يشجع خان العملاء المحتملين ووكلاء التسويق الدوليين على استشارة مزودي الخدمة المحليين الذين يمكنهم إثبات ما يحدث بالفعل على الأرض ، وكملاذ أخير ، لاستدعاء نفسه (خان) مباشرةً.
في المقابلة ، قدم خان أيضًا تعليمات حول كيفية قيام العملاء والوكلاء بالإبلاغ عن شركة لإدراجها في القائمة السوداء إذا لاحظوا انتهاك قواعد الخصم. كما أنه يشارك حكاية منذ بضعة أشهر ، حيث كان عليه تحذير وكيل تسويق دولي بشأن أنشطة الخصم غير القانونية لوكيله الفرعي ، محذرًا من أنه إذا لم يتوقف النشاط ، فسيتم إدراج IMA في القائمة السوداء.
نمو حاد في التطبيقات في عام 2021 ، خاصة بالنسبة لفئة استثمار واحدة
كما يعرف القراء العاديون لـ IMI ، يرفض خان بأدب مشاركة أرقام محددة حول أداء البرنامج – على سبيل المثال ، أرقام الطلبات والموافقات الدقيقة – ولكن ، أثناء المقابلة ، أفشى تفاصيل حول توزيعات الجنسية المتغيرة: أحد أكبر برامج البرنامج سابقًا شهدت الأسواق انخفاضًا حادًا في حجم التطبيقات ، لكن خان يشير إلى أربعة أسواق أخرى شهدت زيادة حادة عوضت عن الاستنزاف في أماكن أخرى. بشكل عام ، كما يقول ، تجاوز حجم الموافقة حتى الآن في عام 2021 حجم عام 2020 (وهو بحد ذاته عام جيد للبرنامج) بنسبة 30٪.
يتحدث عن توازن تفضيلات المستثمرين من حيث العقارات مقابل خيار الصندوق ، يكشف خان (في المقابلة الكاملة) أن أحدهما يمثل الآن حصة الأسد من الطلبات في تقسيم 75/25 في المائة.
“إذا أعلنوا عن أسعار أقل من الأسعار الحكومية ، فسيتم إدراجهم في القائمة السوداء”
يأسف العديد من الوكلاء من التكرار المتكرر للوكلاء الذين يروجون لخصومات غير مصرح بها تمامًا لبرنامج سانت كيتس ونيفيس ويريدون معرفة ما تفعله CIU في خان لمنع مثل هذه الممارسات. لا يراوغ خان في رده:
“أول الأشياء أولاً: أي شخص يعلن عن سعر ليس السعر الذي تنظمه الحكومة والذي يبلغ 200 ألف دولار أمريكي أو 400 ألف دولار أمريكي [عقار] أو الصندوق – 150 ألف دولار أمريكي لمقدم طلب واحد – يعتبر غير قانوني ، بقدر ما المعنية ، إذا كانوا يعلنون. سوف يتم إدراجهم في القائمة السوداء “.
يقول خان إنه ليس لديه أي ندم بشأن تسمية ، في القائمة السوداء العامة لوحدة المخابرات المركزية ، أولئك الذين ينخرطون في هذه الممارسة ، “طالما لدينا دليل كاف”.
على الرغم من تأكيدات خان ، أشار قدامى المحاربين في الصناعة إلى أن حوالي اثنتي عشرة شركة فقط مدرجة في القائمة السوداء لـ سانت كيتس ونيفيس ، وهو رقم يقولون إنه أقل بكثير من أن يعكس النطاق الحقيقي للمشكلة. عند الضغط عليه بشأن السؤال حول إلى أي مدى يحتاج العميل إلى تجاوز الحدود حتى يتم توبيخه ، وعلى نحو فعال ، ما الذي يتطلبه الأمر حقًا ليتم إدراجه في القائمة السوداء ، يكرر خان موقفه السابق ولكنه يوفر بعض السياق الإضافي:
إذا أعلنوا عن أسعار أقل من الأسعار الحكومية ، فسيتم إدراجهم في القائمة السوداء. الآن ، أعلم أن الوكلاء لديهم أوراق تسعير. هذا ليس إعلانا. هذا اقتباس. وعلينا أن نكون واضحين للغاية [بشأن الاختلاف] بين الأسعار التي تنظمها الحكومة وما يرغب المطور في التفاوض بشأنه – شروطهم التجارية. “
ويشير خان إلى أن ما فعلته سانت كيتس ونيفيس لمعالجة هذا الأمر من خلال فاتورة الضمان ، هو اعتماد جدول دفع صارم.
“ما يعنيه هذا هو أنه بغض النظر عن السعر الذي يتم بيعه به في السوق ، إذا كان هذا التطبيق قد استوفى جميع متطلباته من حيث الوثائق […] وتمت الموافقة على التطبيق في النهاية ، يتعين على المطور وضع المبلغ بالكامل في الضمان. المبلغ كاملاً ، بغض النظر عن السعر الذي باع به. وسيتم الإفراج عن تلك الأموال بناءً على جدول الدفع الذي تم الاتفاق عليه مع الحكومة “.
يعلق ، في الماضي ، كان بعض الوكلاء يضعون الأموال في حساب الضمان ويعيدونها بمجرد الموافقة على الطلب. لم يعد ذلك ممكنًا ، بسبب قانون الضمان ونظام جدول العوائد ، كما يؤكد خان.
“أيام الدخول والخروج من الضمان قد ولت.”
وقال إن فاتورة الضمان جلبت “تشديدًا” ، مشيرًا إلى أن عدد وكلاء الضمان المعتمدين قد انخفض من أكثر من 60 عام 2018 إلى ثلاثة فقط الآن.
“أقول أيضًا للعملاء والوكلاء ،” إذا رأيت وكيلًا يعرض عليك الصندوق بأقل من 150 ألف دولار أمريكي ، فهذا غير قانوني “.
يمكن لأعضاء نادي IMI مشاهدة المقابلة الكاملة التي تستغرق 32 دقيقة مع خان في صالة أعضاء نادي IMI بالنقر فوق علامة التبويب “مقابلات حصرية”. يجب عليك تسجيل الدخول للوصول.
المصدر: www.imidaily.com